• Telegram
  • Aparat
  • Google+
  • Facebook
  • Instagram
  • Twitter
  • LinkedIn
  • YouTube

به وبسایت املاک پول لازم خوش آمدید!

تماس با ما از طریق تلگرام: 09335205108

خرید آپارتمان

خرید آپارتمان

خرید آپارتمان

خرید آپارتمان !ً!!!  در این مقاله به بررسی خرید آپارتمان و فروش آن می پردازیم.

اگر میخواهید برای اجاره آپارتمان یا خرید آپارتمان سرمایه گذاری کنید؟  باید چیزهایی را بدانید.

پیشنهاد

من می خواهم برای خرید آپارتمان سرمایه گذاری کنم. کجا را باید جستجو کنم؟ چه نوع واحدی بهترین است؟

واقعیت

هاگلند می گوید: در یک شهر که اکثریت افراد آن را اجاره نشین هستند،  خرید آپارتمان سرمایه ای، کسب و کار خوبی است. او می افزاید: ” (از آنجا که دو سوم از سهم مسکن های منهتن اجاره ای است و ۶۰ درصد مابقی آن تعاونی است) دارایی کمیاب است”، “یک بازار کار پایدار محلی”، بدین معنی است که در واقع بسیاری از آن اجاره دهندگان قادر به پرداخت اجاره خود هستند و نرخ خانه های خالی کم است.

قبل از شروع برای جستجوی سرمایه گذاری در خرید آپارتمان چه چیزهای دیگری باید بدانید؟

کجا را باید جستجو کرد؟

آذریان می گوید: “من شخصا محله هایی را که امتحان خود را پس داده اند، توصیه می کنم، فهرست بعضی از محل های مورد علاقه ام مانند: Midtown East، Tribeca، Soho و Upper East Side را در اینجا ذکر کرده ام. هنگامی که شما در حال وارد شدن به این محله هستید هستید خطر کمتری وجود دارد زیرا می دانید همیشه افرادی که در محله اصلی منهتن کلاسیک  زندگی می کنند به دنبال کسانی هستند که مانند خودشان هستند.

هاگلند موافق است، و می افزاید مناطقی که رشد می کنند (مانند شمال Harlem و Inwood) تمایل دارند نرخ های بالاتری را تعیین کنند و اجاره بها را افزایش دهند، در حالی که مناطق اصلی مرکز شهر منهتن مانند West Village و Tribeca نزول / نوسانات  را مطلوب می دانند. به عبارت دیگر، اگر شما به دنبال یک چیز مطمئنی هستید، با یک شخص شناخته شده بروید. تا مجبور نشوید برای اجاره، قیمت های بالاتری را پرداخت کنید.

(راهنمای برنامه: اگر در محدوده قیمت یا محله هدف خود به اندازه کافی آپارتمان برای فروش نمی بینید و یا می خواهید از جنگ پیشنهادهای مختلف جلوگیری کنید، جستجوی خود را به فهرست “خارج از بازار” اضافه کنید. NYC املاک و مستغلات Triplemint، یک شریک زیرزمینی آجری، از تکنولوژی برای ثبت پرونده های عمومی و شناسایی صاحبانی که ممکن است آماده فروش باشند، استفاده  می کند، آنها می توانند قبل از اینکه آپارتمان ها در بازار قرار بگیرند، جلساتی را برای شما با صاحبان خانه ها برگزار کنند.

 

خرید آپارتمان

خرید آپارتمان

اگر شما مایل هستید این مکان های لوکس  را بیشتر ببینید، به منطقه ای با سازگاری کمتر نگاه کنید. احتمالا در ابتدا خانه هایی با اجاره های پایین تر را جمع آوری می کنید، اما شما ممکن است از اینکه چه تعداد خانه پیدا می کنید، زمانی که از محله بیرون می آیید، به میزان قابل توجهی غافلگیر شوید.

چگونه چنین مناطق نوظهور را شناسایی می کنید؟ در اینجا مطالبی ذکر شده که باید دنبال کنید:

  • آیا سرمایه گذاری در زیرساخت ها، مانند توسعه حق امتیازعبور و مرور، یک مدرسه جدید یا پارک های بازسازی شده افزایش یافته است؟
  • آیا ساختارها و تبدیلات زیادی اتفاق می افتد؟ توسعه دهندگان هزینه های زیادی را برای استخراج اطلاعات از جایی که سرمایه گذاری می کنند، صرف می کنند و شما می توانید روی یافته های آنها سرمایه گذاری کنید
  • آیا میانگین DOM (روز در بازار) کاهش می یابد؟ به عبارت دیگر، بیشتر خانه ها تنها پس از چند روز که در بازارهستند، از بازار حذف می شوند؟

اگر همه یا بیشتر این موارد درست باشند، شانس این هست که وضع یک محله ثابت بماند.

کاندو (آپارتمان) یا همکاری؟ کدام کار بهتر است؟

اگرچه شرکت های تعاونی معمولا ارزان تر از آپارتمان هستند، اما در این وضعیت ایده آل نیستند.

 

خرید آپارتمان

خرید آپارتمان

 

هاگلند می گوید: “همکاری ها برای سرمایه گذاران خالص گزینه ای ندارند، زیرا آنها معمولا از روز اول مناقصه را برگزار نمی کنند و به طور کلی محدودیت هایی را برای حداکثر زمانی که واحد می تواند اجاره داده شود، تعیین می کنند.” معمولا این حداکثر زمان دو سال است.

او می گوید، اکثر کارگزاران عموما  سرمایه گذاران قابل قبولی نیستند. و حتی اگر کسی کارگذار مناسبی را پیدا کند، آنها همیشه می توانند قوانین را تغییر دهند، بنابراین من آنها را برای سرمایه گذاران توصیه نمی کنم.

علاوه بر این، معمولا یک روند تصویب طولانی مدت وجود دارد که مستلزم افشای مالی، مرجع شخصیت و مصاحبه (به طور بالقوه وحشتناک) با هیئت مدیره همکاری است. بنابراین، حتی گاهی ممکن است که آنها اجازه دهند که شما بلافاصله پس از خرید آپارتمان اجاره دهید، شاید شما از همه این کارهای ناخوشایند رنج ببرید، مخصوصا زمانی که حتی در آن زندگی نمیکنید.

از سوی دیگر، خرید آپارتمان نیازی به تایید هیئت مدیره ندارد و شما معمولا می توانید بدون درخواست دیگران آن را اجازه دهید و یا اینکه ابتدا خودتان برای مدتی در آن زندگی کنید. اما ، آنها معمولا گران تر از خرید آپارتمانتعاونی هستند.

معمولا لیستی وجود دارد که نشان می دهند آیا آپارتمان های نیازمند سرمایه گذاری است، اگر نه، از نماینده بپرسید.

چه واحدهایی از خرید آپارتمان برای سرمایه گذاری بهتر هستند؟

هاگلند می گوید: «آپارتمان های یک و یا دو خوابه معمولا ساده تر اجاره داده می شوند زیرا مستاجرین که در آینده ای  به دنبال واحدهای کوچکتر هستند، بخش بزرگی از جمعیت مستاجران را تشکیل می دهند.”

هاگلند می گوید: “آپارتمان های بزرگتر” البته قیمت بالاتر را ارایه می دهند، اما آنها به مدت طولانی تر خالی می مانند، زیرا مستاجران کمتری برای خرید آپارتمان  یا اجاره  واحدهای بزرگتر وجود دارند. ”

او بر اساس  تجربیات خود گفت: این ترکیب از مستاجران تمایل کمتری به جابجایی دارند زیرا آنها خانواده هایی دارند و احتمالا بیشتر مایل به سکونت بلند مدت در جایی هستند،  بنابراین هنگامی که یک مستاجر در مکان امنی خانه ای را اجاره می کند ، به احتمال زیاد برای چندین سال در آنجا باقی می ماند.

آذریان نیز برای واحدهای سرمایه گذاری طرفدار استودیوها است.

او می گوید: “استودیوها تقاضای بسیار زیادی دارند و به مستاجران حرفه ای اجاره داده می شوند.” (با این حال، بازار استودیو می تواند بسیار رقابتی باشد، زیرا در پایان بازار ، تعداد کمی از خریداران شروع به خرید می کنند، بنابراین شما باید آماده باشید که با آن برخورد کنید.)

علاوه بر این، او ایده خرید آپارتمان چند استودیو، را به سرمایه گذاری در آپارتمان های یک، دو، یا سه خوابه  ترجیح می دهد. و معتقد است که اگر ریسک این کار را توسعه دهید به طور کلی شما می توانید درآمد اجاره ای خوبی را کسب کنید. ”

 

خرید آپارتمان

خرید آپارتمان

 

آیا شما قادر خواهید بود تنها با درآمد حاصل از اجاره دادن اپارتمانتان زندگی کنید؟

شاید کارشناسان ما بگویند که اگر فقط یک خرید آپارتمان کرده اید، این کار را نکنید. آذریان می گوید: “اکثر سرمایه گذاران یک تا دو  واحد آپارتمان می خرند، بنابراین این درامد، بیشتر از درآمد فرصت های شغل دوم است. شما باید مقدار زیادی را برای یک نمونه آپارتمان اجاره ای بپردازید یا به خرید واحدهای بیشتری بپردازید تا بتوانید به عنوان یک کار روزمره روی آن حساب کنید.

“اگر مجموعه ای از ۱۵ آپارتمان را جمع آوری کرده و آنها را به عنوان استودیو، خرید آپارتمان یک خوابه و دو خوابه اجاره  دهید، می توانید درآمدی شش رقمی خود از سرمایه گذاری های خود بدست آورید. با این حال برای رسیدن به درامد شش رقمی، به مجموعه خرید آپارتمان نسبتا بزرگی نیاز دارید.

هاگلند می افزاید: “اگر یک نفر بتواند کل یک آپارتمان را خریداری کند … درآمد او ممکن است به یک کار حرفه ای  خیلی نزدیک شود.”

هواهلند می گوید: “هر ماه هزینۀ اجاره ای، از جمله وام های مسکن، هزینه های مشترک و مالیات، برابر با درآمد خالص است.” بنابراین اطمینان حاصل کنید که برای پوشش آن هزینه ها، اجاره بهای کافی می گیرید و هنوزهم برای آن پول کمی می پردازید .

در نهایت، تنها می توانید مطمئن باشید که می توانید دردسرهای مالک دیگران را اداره کنید. از آنجا که برای هر مشکل که ممکن است بوجود آید، شما تقریبا به یک راه حل نیاز دارید پس لازم نیست که همه مسئولیت را برعهده بگیرد. هاگلند می گوید: “شما باید ، مستاجرین را پیدا کنید و با آنها مدرا کنید، اجاره ها را جمع آوری کرده و به مسائلی که هر کدام از مستاجرهای شما با واحد هایشان دارند، رسیدگی کنید.” بنابراین سعی کنید، آنچه را که می خواهید در بسیاری از شرایط انجام دهید، کشف کنید ، اگر دیگ بخار ساختمان شکسته شود و گرما وجود نداشته باشد؟ اگر مستاجر قارج انگلی سیاه بگیرد، چه می شود؟ به این ترتیب می توان برای اصلاح هر چیزی که ممکن است رخ دهد، سریع اقدام کنید.

حمایت کننده

مزایای سه گانه خارج از بازار خرید آپارتمان

ویژگی های خارج از بازار را در محله ایده آل خود را که به طور کامل با نیازهای شما و بودجه مناسب است، کشف کنید. قبل از اینکه آپارتمان خود را به بازار برسانید، با فروشندگان آشنا شوید و معامله کنید.

چگونه شروع به خرید آپارتمان و فروش آپارتمان ها و اجاره آنها می کنید

بازار مسکن پس از رکودی که در اوائل قرن بیست و یکم داشت، از مالکیت خانه به اجاره خانه تغییری کرد، به طوری که باعث افزایش قابل ملاحظهای در بازار اجاره مسکن شد. خرید آپارتمان ها و اجاره آنها می تواند فرصت های ثابتی برای شرکت های سرمایه گذاری املاک فراهم آورد، زیرا جذب مستاجران برای آپارتمان ها در هر دو زمان می تواند همزمان خوب و بد باشد. دانستن اینکه چگونه شروع به کسب و کار خرید آپارتمان و اجاره آنها  کنید، اولین گام در ورود به این طرز تفکر طلایی است.

  1. کسب و کار خود را در کشورتان ثبت کنید. در صورت استفاده از شرکت سهامی محدود (LLC) می توانید برای بدهی های کسب و کارخود از حمایت مالی سازمان استفاده کنید. سازماندهی کسب و کار شما به عنوان یک شرکت LLC یا یک شرکت خصوصی می تواند کنترل مدیریتی را که توسط یک فرم خصوصی در سازمان ایجاد شده است فراهم کند، در این صورت اگر شما در بدترین موقعیت قرار داشته باشید، تعهد می شود که چندین وام مسکن شخصی به شما واگذار شود.
  2. مجوز مسکونی املاک را در کشورتان اخذ کنید. برای کسب اطمینان از اینکه آژانس ، مسئولیت صدور مجوز املاک را دارد، با اداره درآمد در دولت خود تماس بگیرید. برای مثال کارآفرینان هوستون با کمیته املاک املاک تگزاس کار می کنند، اما از آژانس ویژه ی دولت متفاوت هستند. تمام شرایط را برای کسب مجوز خود، مطابق با آژانس صدور مجوز، برآورده کنید. الزامات مجوز به طور کلی شامل شرکت در یک دوره آموزشی معتبر دولتی، گذراندن امتحان مجوز و پرداخت هزینه امتحان می باشد.
  3. برای شرکت جدیدتان اعتبار کسب و کار ایجاد کنید. وام دهندگان گرونامه ها بدون تاریخ اعتبار به شرکت های جدید وام می دهند. اعتبار شخصی شما، در این زمینه می تواند به شما کمک کند، اما هنوز کارهایی وجود دارد که برای ایجاد یک سابقه اعتباری کوتاه مدت برای شرکت خود می توانید انجام دهید. حساب های بازرگانی را با چندین تامین کننده زنجیره ای بزرگ مانند Staples، OfficeMax یا Home Depot باز کنید. این شرکت ها به ارائه کسب و کارهای جدید با اولین حساب های اعتباری خود عادت دارند و حساب شما را به نمایندگی های اعتباری گزارش می دهند تا سریعا اعتبار خود را ایجاد کنند.
  4. با وام دهندگان وام های مسکن محلی، کارگزاران املاک و مستغلات و مدیران املاک برای پیدا کردن موقعیت مناسب املاک برای فروش کار کنید. هر چند که ممکن است تماس های مختلفی برقرار کنید تا وقتی که بعضی از تمایلات شما برای فروش یا اجاره مهیا شود سریع مطلع شوید. به طور منظم در مزایده های سلب حق فک رهن از خود شرکت کنید. تا آپارتمان هایی را در شرایط خوبی در قیمت های پایین تر از بازار پیدا کنید. هنگامی که به دنبال آپارتمان هستید، به دنبال املاک واقع در نزدیکی ایستگاه های حمل و نقل عمومی و یا با فاصله پیاده روی کوتاه از ارائه دهندگان محصولات مصرفی اساسی مانند فروشگاه های مواد غذایی باشید.
  5. ویژگی های آپارتمان مورد نظر خود را بخرید، بازسازی کنید و اجاره دهید. اطمینان حاصل کنید که آپارتمان های شما ، همیشه موکت جدید، رنگ تازه، لوازم جدید و طیف گسترده ای از امکانات ارائه شده توسط مسکن های رقابتی در منطقه خود را داشته باشند. ویژگی های لیست املاک تان را صورت آنلاین، در لیست های املاک محلی قرار دهید و برای انتشارآن از طریق مخاطبین خود در جامعه کمک بگیرید.

کسراجاره یک آپارتمان به عنوان هزینه بنگاه دفترخانه

اجرای یک کسب و کار یا اجرای بسیاری از کارهای پیمانکاری مستقل شما در خارج از آپارتمان تان ممکن است به شما اجازه دهد که هزینه دفتر خانه خرید آپارتمان  را به عنوان هزینه های تجاری امالیات خود کسر کنید. اجاره شما تنها هزینه ای نیست که می توانید آن را به عنوان هزینه دفتر خانه حساب کنید. بخشی از مخارج دیگر مسکن شما نیز ممکن است مستثنی باشد.

الزامات واجد شرایط کسر دفتر خانه و خرید آپارتمان

برای گرفتن کسر حساب دفترخانه برای خرید آپارتمان ، باید از یک منطقه از آپارتمان خود منحصرا برای اهداف تجاری استفاده کنید – مانند یک اتاق خواب اضافی که می تواند به دفتر تبدیل می شود -. شما همچنین باید به صورت منظم در آپارتمان خود کار کنید و این باید محل اصلی کسب و کار شما باشد. به عنوان  مثال، ، ممکن است فضای اداری که اجاره کرده اید واجد شرایط نباشد مثلا اگر دفتر اجاره شده مکانی باشد که شما معمولا در آن را کار میکنید به جای آن برای راحتی می توانید یک روز در هفته کار کنید.

از تاریخ نشر، میتوانید با استفاده از گزینه ساده یا روش معمول، کسر هزینه های دفترخانه خود را دریابید. تحت روش اختیاری، سرویس درآمد داخلی به شما امکان می دهد که از نرخ استاندارد ۵ دلار برای هر فوت مربع – تا ۳۰۰ فوت مربع استفاده کنید – به عنوان هزینه دفتر خانه استفاده کنید. هنگامی که از گزینه ساده استفاده می کنید، هیچ بخشی از اجاره شما کسر نمی شود. با این حال، هنگامی که از روش معمول استفاده می کنید، می توانید بخشی از اجاره خود را بر اساس درصد متراژ کل آپارتمان خود که فضای اداری – تا ۳۰۰ فوت مربع – را نشان می دهد، کسر کنید. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان ۱،۰۰۰ فوت مربعی را به مبلغ۱۰۰۰ دلار در ماه اجاره کنید و از یک اتاق ۳۰۰ متر مربع به عنوان یک دفتر استفاده کنید، می توانید ۳۰ درصد یا ۳۰۰ دلار از اجاره ماهانه خود را کسر کنید.

گزارش کسر هزینه دفتر خانه شما

اگر روش منظمی را انتخاب کرده و بخشی از اجاره را کسر کنید، قبل از ورود به کسر هزینه های کسب و کار دیگر خود در برنامه C، باید از فرم ۸۸۲۹ خودداری کنید. فرم ۸۸۲۹ همچنین به شما اجازه می دهد که هزینه های مربوط خانه دیگری را، از قبیل صورتحساب برق، هزینه تعمیر و نگهداری و تعمیرات آپارتمان که مسئول آن هستید، و حق بیمه حساب کنید . مقدار این هزینه ها که شما می توانید کسر کنید همان درصد است که شما برای استفاده از کسر اجاره خود استفاده می کنید. هنگامی که شما از گزینه ساده استفاده می کنید، فرم ۸۸۲۹ لازم نیست زیرا شما مستقیما در برنامهC  کسری را گزارش می کنید.

کسر هزینه دفتر خانه آینده

شما می توانید هر دو روش را انتخاب کنید که در هر سال مالیاتی، هزینه کسر دفتر خانه را  بگیرید. به عبارت دیگر، اگر کسر اجاره آپارتمان تحت روش معمول به شما یک کسر بزرگتر در این سال بدهد، اما سال آینده این کار را نکند – شما می توانید به گزینه ساده تر رجوع کنید. اما هنگامی که شما یک سال مالی خاص را  انتخاب میکنید، نمیتوانید به عقب برگردید و این بازده را اصلاح کنید تا مجددا کسری محاسبه شده توسط روش متمایز را محاسبه کنید.

آیا  پیشنهاد پول نقد در خرید آپارتمان همیشه یک ایده خوب است؟

ریسک های واقعی و پاداش

آه، پیشنهاد پول نقد. اگر شما یک خرید آپارتمان با مهارت هستید، احتمالا در مراحل گشت و گذار در هنگام  ورود به خانه، به دنبال خرید آپارتمان  با مشخصات کامل هستید. معامله فروشان اصلی به یک دلیل ساده پیشنهادات نقدی می دهند: به این دلیل که بدون شک، شما برای بستن معامله، پول کافی دارید.

خریداران نقدی خرید آپارتمان دارای مزیت مشخصی نسبت به کسانی هستند که نیاز به یک وام مسکن دارند، زیرا هیچ تضمینی وجود ندارد که وام دهندگان بیش از پول خرج کنند. در این راه، می توان از امتیاز اعتبار زیربنایی برای ارزیابی خانه ضعیف و فراتر از آن، استفاده  کرد. همه این موارد اگر با یک پیشنهاد پول نقد حذف شوند، این یک معامله بدون سلسله در بهترین حالت است!

اگرچه ممکن است تصور کنید که تنها میلیونرهای پول کافی برای ارائه پیشنهادات پول نقد دارند، اما این معاملات شگفت انگیز است. براساس گزارش اخیر ATTOM Data Solutions، ۲۹٪ از پیشنهادات تماما نقدی، فروش آپارتمان های تک خانواده ای را در سال ۲۰۱۷ تشکیل می دهند. و آنها لزوما ثروتمندهای پلید نیستند: برخی از خریداران بازنشستگان هستند، در حالی که دیگران فقط فروشندگان خانه هوشمند هستند که در خانه های خود (و سایر سرمایه گذاری ها) به اندازه کافی سهم خود را به دست آورده اند که می توانند پیشنهاد پول نقد را ارائه دهند.

اما باید همیشه پیشنهاد خرید نقدی داشته باشید، اگر بتوانید ؟

به نظر می رسد که به رغم مزایای زیادی که در آن وجود دارد، پیشنهاد پولی همیشه بهترین حرکت برای هر خرید آپارتمان نیست. در اینجا به چگونگی تعیین اینکه آیا یک خرید نقدی برای شما مناسب است یا خیر، و نحوه انجام درست آن می پردازیم.

در اینجا نگاهی به آنچه که با یک پیشنهاد پولی به دست آورده اید، و چیزی که از دست داده اید، می اندازیم.

مزایای یک پیشنهاد تمام نقدی خرید آپارتمان :

  • شما دریک بازار فروش دشوار هستید. اگر جنگ مناقصه ها بر سر خانه ها فوران کند ، یک پیشنهاد تماما نقدی می تواند در از بین بردن رقابت به شما کمک کند و پیشنهاد شما را به بالای فهرست ببر. گریگ بکمن، معاون املاک و مستغلات، گفت: “پول نقد می تواند یک مزیت باشد، زمانی که در دوره های سپرده کوتاه مدت می آید و برخی از احتمالات را از بین می برد.”

 

  • بسته به بازار شما، یک پیشنهاد تماما نقدی می تواند موضع مذاکره شما را تقویت کند و فروشندگان را متقاعد کند که کمتر از قیمت کامل، درخواست شما را قبول کنند. با این حال، در بازار فروش کم موجودی، انتظار نداشته باشید که معامله به خوب انجام شود، زیرا شما پول نقد دریافت می کنید. بکمن می گوید: اگر شما در جنگ مناقصه نیستید، باید بتوانید خانه را با قیمت کمتری بخرید

بدون دیدگاه

جستجو در بلاگ

دسته بندی موضوعی